В этой статье мы начинаем цикл материалов, посвященных детальному разбору ключевого нормативного акта в сфере недвижимости — Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в актуальной редакции). Этот закон является фундаментом для всех процессов, связанных с учётом объектов недвижимости и регистрацией прав на них.
Сфера регулирования закона
Закон № 218-ФЗ устанавливает комплексную правовую базу для следующих важнейших аспектов:
- Правила формирования и ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), который является централизованной базой всех значимых сведений.
- Чёткие основания и порядок проведения как государственного кадастрового учёта объектов, так и государственной регистрации прав на них.
- Требования к пакету документов, который необходимо предоставить для совершения этих юридически значимых действий.
- Механизм межведомственного взаимодействия, который значительно упростил жизнь заявителям, избавив их от необходимости самостоятельно собирать и предоставлять в Росреестр многие справки из других госорганов.
- Особенности учёта и регистрации для специфических видов имущества (например, линейных объектов) и прав (например, ипотеки).
- Порядок предоставления информации из ЕГРН заинтересованным лицам.
Ключевые понятия, которые необходимо знать
Для понимания процедур важно разграничить несколько основных терминов, закреплённых законом.
1. Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) — это официальный и единственный источник систематизированных и достоверных данных об учтённых объектах недвижимости, зарегистрированных правах на них, правообладателях, а также об ограничениях и обременениях.
2. Государственная регистрация прав — это не просто техническая процедура, а полноценный юридический акт. Государство признаёт и подтверждает возникновение, изменение, переход или прекращение права конкретного лица на объект недвижимости. Фактически регистрация заключается во внесении соответствующей записи в ЕГРН.
ВАЖНО: Существует два фундаментальных принципа, вытекающих из закона:
1. Для регистрации перехода права, обременения или сделки с объектом необходимо, чтобы само право на этот объект уже было ранее зарегистрировано в ЕГРН (за некоторыми исключениями, установленными законом).
2. Государственная регистрация права является единственным бесспорным доказательством его существования. Оспорить зарегистрированное право можно исключительно через суд.
Что подлежит государственной регистрации?
Регистрации подлежат не только право собственности, но и другие вещные права, а также сделки с недвижимостью, как это определено статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). К ним, в частности, относятся:
- Право хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования.
- Ограничения и обременения, такие как ипотека (залог), сервитут, аренда (на срок более года), доверительное управление.
Что Гражданский кодекс относит к недвижимости?
Согласно ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам относятся:
- Земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй (здания, сооружения, объекты незавершённого строительства).
- Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания (как подлежащие особой регистрации).
- Жилые и нежилые помещения, а также машино-места, если их границы описаны в установленном порядке.
Ст. 131 ГК РФ прямо устанавливает обязательность государственной регистрации прав на такие объекты в ЕГРН. Орган регистрации (Росреестр) обязан по запросу выдать документ, подтверждающий право, и предоставлять информацию о зарегистрированных правах любому лицу.
Ст. 132 ГК РФ определяет предприятие как имущественный комплекс, используемый для бизнеса, и признаёт его недвижимостью. Предприятие может быть продано, сдано в аренду или передано в залог как единый объект.
Ст. 133.1 ГК РФ вводит понятие единого недвижимого комплекса (ЕНК) — это совокупность зданий, сооружений и других объектов (например, линейных: трубопроводов, ЛЭП), объединённых общим назначением и зарегистрированных как одна вещь.
Ст. 164 ГК РФ указывает, что если закон требует государственной регистрации сделки, то её правовые последствия наступают только после этой регистрации.
Государственный кадастровый учёт
Это процедура, тесно связанная, но отличная от регистрации прав. Кадастровый учёт — это внесение в ЕГРН сведений об объекте недвижимости как об индивидуально-определённой вещи, подтверждающих факт его существования или прекращения существования. Учитываются:
- Земельные участки, здания, сооружения, помещения, машино-места.
- Объекты незавершённого строительства и единые недвижимые комплексы.
Таким образом, сначала объект должен быть поставлен на кадастровый учёт (получить уникальный кадастровый номер и характеристики), и только затем на него можно зарегистрировать право.
Фото моё. Любое использование на других ресурсах - только с моего письменного разрешения.
Юридические услуги
Подготовлю договоры: подряд, поставка, купля-продажа недвижимости, аренда, реклама, договоры с эксплуатирующими организациями, охрана, телефония и иные.
Консультирую по вопросам договорного права;
Юридические заключения по отдельным вопросам права.
Стоимость услуг – по договоренности.
Вопросы – Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
#юрист #недвижимость #строительство #регистрация прав на недвижимость #реклама #телефония #аренда недвижимости #купля-продажа недвижимости #консультация #договор
Больше интересных статей здесь: Гаджеты.
Источник статьи: Законодательство о регистрации прав на недвижимость, часть 1.